voaoz.ruОсновные подходы к рыночной оценке объектов недвижимости
Затратный подход
Данный раздел должен содержать материал, отражающий результаты реализации следующих этапов подхода:
- расчёт стоимости свободного земельного участка с использованием ряда методов, таких как метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты, нормативная цена земли и др. ;
- расчёт затрат на возведение копии или аналога
объекта оценки с использованием одного или нескольких методов расчёта (укрупнённых показателей затрат, стоимости укрупнённых элементов, на основе полной сметы затрат) в разрезе основных видов затрат (прямых, косвенных, предпринимательской прибыли, налогов) с учётом объёма оцениваемых прав собственности и отражения величины удельных показателей стоимости (1 кв. м., 1 куб. м., единицу продукции, услуги и др. );
- заключение о техническом состоянии и расчёт накопленного износа (физического, функционального, в т. ч. устранимого и неустранимого, общего);
- обоснование результатов оценки стоимости объекта недвижимости, полученных при реализации затратного подхода.
Требования к результатам данного раздела отчёта:
- дата утверждения документов, содержащих справочные материалы о величине укрупнённых нормативов стоимости строительства, не должна предшествовать дате начала строительства недвижимости;
- наличие акта или другого документа, содержащего данные о техническом состоянии объекта недвижимости, подготовленного специалистами;
- обязательное наличие и обоснование величины корректировок норматива стоимости объекта-аналога при расчёте стоимости замещения.
Подход сравнительного анализа продаж
Данный раздел должен содержать:
- результаты анализа рыночной ситуации;
- выбор объектов-аналогов;
- определение единиц сравнения. Обязательный перечень элементов сравнения объектов-аналогов:
- состав передаваемых прав;
- характер финансовых расчётов;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования и др.
Требования к результатам данного раздела отчёта:
- представление документированной информации по выбранным объектам-аналогам;
- подтверждение выбора объектов сравнения результатами анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
- обоснование величины корректировок стоимости объектов-аналогов по сравнению с оцениваемым объектом недвижимости с помощью показателей, рассчитанных на основе больших массивов данных.
Доходный подход
Данный раздел должен содержать:
- анализ объёма и динамики прошлых и будущих доходов и расходов от использования объекта недвижимости;
- обоснование возможности или необходимости использования выбранного метода оценки стоимости (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков);
- результаты расчётов различными способами величины коэффициента дисконтирования, капитализации;
- определение изменения стоимости объекта и его величины в постпрогнозный период. Требования к результатам данного раздела отчёта:
- представление документированной информации о величине арендной платы аналогичных видов доходной недвижимости;
- представление документированной информации о величине всех видов расходов;
- данные, использованные или подтверждающие результаты расчётов величины коэффициентов дисконтирования, капитализации.
Департамент оценочной деятельности компании LEGAL SOLUTION LLC услуги по оценке всех видов собственности, оценка активов, оценка оборудования, рыночная оценка предприятия, оценка бизнеса, оценка долей, оценка акций